Light industrial в городе: почему бизнесу нужны современные производственно-складские площадки

С помощью девелопера «Бриз» разбираемся, как меняется рынок индустриальной недвижимости Петербурга и почему формат light industrial становится всё более востребованным у малого и среднего бизнеса.

erid: 2SDnjbrYfGe

Актуальный запрос

Малый и средний бизнес Петербурга всё чаще сталкивается с нехваткой качественных помещений для производства, хранения и сервисных операций. Доступные варианты нередко сводятся к старым складам или бывшим промышленным цехам, которые требуют доработок, не всегда подходят по инженерии и плохо отвечают современным требованиям к логистике и эксплуатации.

На этом фоне растет интерес к формату light industrial – компактным производственно-складским объектам, которые могут совмещать функции производства, склада, офиса, сервиса или шоурума. В Европе и США такой формат развивается уже несколько десятилетий, а в России он начал активно формироваться только в последние годы.

По оценке экспертов, спрос на такие объекты продолжает расти. Наиболее развит этот сегмент в Московской агломерации, где сосредоточено 82% общего объема light industrial в стране. Петербургский регион занимает второе место с долей 8%. Согласно исследованию Commonwealth Partnership, проведенному в апреле 2026 года, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области насчитывается 117 тыс. кв. м таких помещений, что составляет более 1,4% от всех складских площадей региона.

В 2025 году в Петербурге было построено 18 тыс. кв. м light industrial, или 2,4% от общего объема введенной складской и индустриальной недвижимости. В I квартале 2026 года в городе сдано уже 26 тыс. кв. м таких помещений – на 44% больше, чем за весь прошлый год. До конца года аналитики CMWP ожидают ввода еще 32 тыс. кв. м в этом сегменте.

В чем суть формата

Light industrial – это коммерческая недвижимость, рассчитанная прежде всего на малый и средний бизнес, которому нужны гибкие производственно-складские решения. В отличие от классического склада или промышленного корпуса, такие объекты обычно делятся на отдельные юниты. Это делает их доступнее для покупки или аренды и позволяет компаниям не брать лишние площади «про запас».

«Бизнесу нужны небольшие и средние площади с понятной инженерией, возможностью адаптации под процессы и предсказуемыми условиями владения или аренды. Старый производственный фонд часто не закрывает эти требования. Кроме того, компаниям важна доступная локация, поэтому проекты light industrial в черте города или вблизи транспортных узлов часто более удобны, чем загородные индустриальные площадки. Мы развиваем такие проекты именно в черте города», – комментирует коммерческий директор ООО «Бриз» Артем Чесноков.

Отдельное направление внутри сегмента – проекты BTS, или build-to-suit, то есть строительство под конкретного заказчика. В этом случае компания получает не типовой блок, а объект, спроектированный под ее бизнес-процессы: с нужной мощностью, высотой потолков, нагрузкой на пол, зонами разгрузки, температурным режимом и другими параметрами.

«Для части компаний нужен не готовый типовой блок, а объект под конкретные параметры: мощность, водоснабжение, нагрузку на пол, конфигурацию, высоту, зону разгрузки, температурный режим. Так появляется спрос на BTS – строительство или адаптацию объекта под конкретного заказчика», – говорит Артем Чесноков.

Почему важна роль девелопера

Несмотря на рост интереса к light industrial, девелоперов, которые системно работают в этом сегменте, пока немного. Причины – дорогие кредиты, осторожная инвестиционная политика, новизна формата и сложность финансовой модели. В отличие от крупного склада с одним арендатором, light industrial предполагает работу с большим числом резидентов, разными сценариями эксплуатации и более сложным управлением объектом.

«Нам приходится работать не только с метрами, но и с запросом бизнеса. Важно понять, какие параметры нужны резиденту, какая модель покупки или аренды подходит, можно ли адаптировать объект и как будет устроена дальнейшая эксплуатация», – объясняет Артем Чесноков.

Опыт «Бриз» показывает, что спрос на такие объекты формируется там, где девелопер предлагает не просто помещение, а понятную среду для бизнеса: инженерную подготовку, возможность адаптации, управляемую территорию, транспортную доступность и сервис после ввода объекта.

Проекты «Бриз»

Рассмотреть особенности сегмента можно на примере текущих проектов компании. Один из ключевых объектов – «Технопарк 1618» на Литовской улице, 16. Он расположен в историческом районе Полюстрово на Выборгской стороне. Локация удобна для автомобильного и общественного транспорта, на территории предусмотрены парковочные места для сотрудников и посетителей.

Комплекс включает здания высотой два и четыре этажа. В них можно разместить офисы, магазины, шоурумы или производственные помещения площадью от 134 до 5000 кв. м. Такой диапазон позволяет работать как с небольшими компаниями, так и с более крупными резидентами, которым нужен городской производственно-офисный формат.

Технические характеристики объекта рассчитаны на разные сценарии использования. В проекте предусмотрены монолитный железобетонный каркас со сроком службы не менее 50 лет, потолки высотой от 3 до 5 м в зависимости от этажа, нагрузка на пол до 5 тонн на кв. м, базовые коммуникации с возможностью подключения дополнительных мощностей и усиленный контур огнестойкости. Энергоэффективность обеспечивается за счет сэндвич-панелей с минеральной ватой и автоматизированной системы отопления.

Панорамные витражи дают естественное освещение, а арт-объект «Песочные часы» формирует визуальную идентичность комплекса. Входы расположены на уровне земли, что удобно для посетителей и сотрудников, включая маломобильные группы населения. В зданиях установлены лифты грузоподъемностью до 1000 кг с шириной проема 1,2 м. Первая очередь технопарка уже готова, ввод второй очереди запланирован на II квартал 2027 года.

В той же локации «Бриз» реализует проект build-to-suit «BTS Литовская 16» площадью от 14 тыс. кв. м.

Еще два BTS-проекта находятся во Фрунзенском районе, на набережной реки Волковки, рядом с Нефтяной дорогой: «BTS Волковка 15» площадью от 30 тыс. кв. м и «BTS Волковка 17» площадью от 20 тыс. кв. м.

Все BTS-проекты компании строятся вокруг одной логики: объект проектируется под конкретный производственный или сервисный процесс. Помещения планируются под технологию резидента, а не наоборот. Это позволяет заказчику избежать дорогостоящей адаптации типовых решений и получить площадку, которая сразу соответствует его операционной модели.

Инженерия также рассчитывается под конкретную нагрузку. Электроснабжение, отопление, вентиляция, водоснабжение и другие системы проектируются с учетом требований заказчика. Это особенно важно для компаний, которым нужны повышенные мощности, особый температурный режим, усиленные полы или специальные зоны разгрузки.

Еще одно преимущество BTS – единое управление проектом. Бриф, проектирование, согласования, строительство и ввод в эксплуатацию синхронизированы в рамках одного процесса. Это снижает риск разрыва ответственности между подрядчиками и делает сроки более предсказуемыми. Дорожная карта проекта, этапы и бюджет фиксируются на старте, а девелопер отчитывается о ходе работ на каждом этапе.

Зачем покупать light industrial

Для предпринимателя покупка помещения формата light industrial – это не только вложение в недвижимость, но и инструмент управления бизнесом. В отличие от аренды старого склада или бывшего цеха, такой объект дает более предсказуемые условия эксплуатации и возможность адаптировать площадь под конкретные процессы.

На примере проектов «Бриз» можно выделить несколько ключевых преимуществ. Во-первых, это современные многофункциональные помещения вместо устаревшего промышленного фонда. Во-вторых, возможность использовать объект под разные задачи: производство, склад, офис, сервисную зону, шоурум или магазин. В-третьих, городская локация с хорошей транспортной доступностью, что важно для сотрудников, клиентов и поставщиков.

Еще один фактор – управление недвижимостью. Объектом занимается профессиональная управляющая компания, которая отвечает за охрану, уборку, ремонт, эксплуатацию инженерных систем и, при необходимости, помощь в поиске арендаторов. Для собственника это снижает нагрузку по содержанию помещения.

Дополнительное значение имеют финансовые условия. В проектах «Бриз» предусмотрены рассрочка под 0% на один год, возможность лизинга и сделки через ЗПИФ. Также возможен возврат НДС в размере 22% от стоимости помещения. Цена квадратного метра в проектах компании составляет 210–220 тыс. рублей.

С учетом прогнозируемого роста стоимости актива к моменту ввода, а также общего развития сегмента light industrial такие объекты могут быть интересны как для компаний, которым нужны собственные производственно-складские площади, так и для инвесторов, рассматривающих коммерческую недвижимость как источник арендного дохода.

Реклама. ООО "Базис", ИНН 7842222776

15.06.2026 10:00 | Источник БН.ру

Автор: Зоя Горохова

Фото: предоставлено компанией